За и против риэлторов
Андрей Артемьев, вице-президент Всероссийской лиги защитников потребителей, считает, что нужны ли риэлторы, – это должен решать рынок, а не кто-то другой:
– Сегодня риэлторы зарабатывают большие деньги. Наверное, существуют такие структуры, которые могли бы заниматься аналогичной деятельностью, но для этого им надо создать мнение, что риэлтор – это плохо. И часто то негативное, что мы читаем о риэлторах в средствах массовой информации – имеет отношение к попытке некоторой стороны разделить рынок по-новому, получить деньги, которые зарабатывают риэлторы. Это рынок, и такие вещи здесь бывают… А людям от отсутствия таких специалистов лучше не будет, уверяю вас, потому что качество оформления сделок тогда резко пострадает. Далеко не всё человек может сделать самостоятельно. Всегда желательно воспользоваться услугой профессионала. А работа не может быть бесплатной...
Андрей Артемьев заметил также, что стоимость услуг риэлтора регулирует рынок, и когда обсуждается вопрос, сколько берут риэлторы за свои услуги, нужно понимать, что они берут столько, сколько позволяет им рынок. Если люди будут отказываться платить такие деньги, риэлторы будут получать меньше.
Элисо Мкртчан, начальник отдела экспертизы и оформления сделок, и.о. генерального директора ЗАО «Регион Ипотека Екатеринбург» (ГП «Газпром»):
– Риэлторы нужны. Если кто-то говорит, не нужны, давайте тогда найдем замену. А замены на сегодняшний день никакой нет. Все сделки у нас в основном проводятся при сопровождении риэлторов. Мы за риэлторов однозначно, за качественную работу риэлторов…
Елена Пономарева, начальник отдела ипотеки и нотариальных сделок Управления Росреестра по Свердловской области:
– Рынок недвижимости, обслуживаемый риэлторами, обширен. Мы видим, что в более чем 60 % регистрируемых сделках присутствуют представители заявителей, и от качества их работы по подготовке документов зачастую зависит длительность процесса регистрации. К сожалению, нам часто приходится отправлять документы на доработку и даже приостанавливать государственную регистрацию. Известно, что по ипотеке короткие сроки регистрации – 3–5 рабочих дней. И если сданы некачественные документы, то в эти сроки доработать их практически невозможно. Поэтому, конечно, необходимо постоянно повышать квалификацию риэлторов. Гражданин каждый месяц не ходит покупать недвижимость, тем более с использованием ипотечных кредитов, он обращается к риэлторам за помощью. И помощь ему должна быть качественной. Нас интересует «вход–выход» документов в регистрационную службу. Если по ипотеке через пять рабочих дней «вышли» документы, значит, риэлтор сработал хорошо.
Людмила Коломина, заместитель руководителя Управления Росреестра по Свердловской области:
– Услуга, которая оказывается сегодня на рынке, нужна. Несмотря на кризис, оборот рынка недвижимости растет. По области он вырос на 37 %, а ипотека возросла на 76 %. Как видим, в основном к нам обращаются граждане, покупающие жилье с применением кредитных средств. Но короткие сроки регистрации договоров ипотеки требуют определенного качества подготовки пакета документов, чтобы не было приостановок и тем более отказов. Поэтому заемщикам тем более нужна помощь профессионалов.
Павел Маслихин, заместитель генерального директора ЦН «Северная казна»:
– В плане качества работы мы в компании не ощущаем какого-то давления, нареканий со стороны. Те граждане, кто хочет делать сделку самостоятельно, делают ее. Те, кто не может, обращаются к риэлторам. С другой стороны, тема качественных риэлторских услуг всегда была актуальной. В Екатеринбурге есть профессиональное сообщество компаний, оказывающих услуги на рынке недвижимости – Уральская палата недвижимости. Все ее члены обязаны выполнять требования, которые она предъявляет к качеству услуг. И есть частные риэлторы, деятельность которых не отслеживается УПН. Они не проходят соответствующее обучение в Палате, с ними не проводят определенные занятия банки и т.д. Услуга там ограничена знаниями конкретного специалиста, соответственно качество ее ниже.
Андрей Артемьев:
– В самом начале формирования цивилизованного риэлторского сообщества в нашем городе количество обращений в комитет по защите прав потребителей, связанных с риэлторской деятельностью, было большим. Сегодня потребители риэлторских услуг почти стопроцентно решают конфликты с помощью комиссии по профессиональной этике УПН.
Законодательное пространство деятельности риэлторов формируют многие законы, начиная с Конституции, Жилищного и Гражданского кодексов. Агентства – члены УПН могут только случайным образом нарушить закон. Я далек от мысли, что они будут это делать целенаправленно, потому что первое, к чему это приведет, – к исключению из УПН, членством в которой все дорожат. А те, кто не входит в Палату недвижимости, действительно могут пытаться какие-то действия совершать, мягко говоря, в обход закона.
На сегодняшний день УПН разработана система контроля качества, которая показала свою дееспособность, конфликты решаются в досудебном порядке. Обращаются сюда за разрешением споров не только клиенты, но и риэлторские компании.
Елена Пономарева:
– Сегодня возможности копировальной техники таковы, что регистратор не всегда может отличить подлинник от подделки. За последнее время были выявлены факты мошенничества с доверенностями, с правоустанавливающими документами. Если даже это не массовое, а единичные явления, с ними всё равно надо бороться совместно с риэлторами.
Брак в пакетах
Главная претензия регистрирующего органа к предоставляемым документам заключается в их неполном комплекте. При этом больший процент брака, как сказала Людмила Коломина, приходится на долю документов, предоставляемых по таким объектам, как земельные участки, линейные объекты, жилье и предприятия. На доработку при этом чаще всего отправляются документы по участкам сельскохозяйственного назначения и выделенным под строительство, которые сдают не риэлторы, а муниципальные образования или застройщики.
– Согласно законодательству, административному регламенту не позднее следующего дня после принятия документов проводится их правовая экспертиза, выявляющая недочеты, – говорит она. – После этого при необходимости мы связываемся с заявителем, просим донести документы. Регистрация приостанавливается, и в иных случаях может затянуться на полгода. Возвраты составляют 30 % от числа подаваемых заявлений.
По словам Елены Пономаревой, возглавляющей отдел регистрации ипотечных сделок, доля брака по быстрорегистрируемой ипотеке составляет 70 %. Чаще всего пакеты отправляются на доработку по самым простым основаниям: нет согласия супруга на сделку, нет отказа сособственников от преимущественного права покупки, нет согласия банка на отчуждение, ошибки в закладных, нет существенных условий в договоре об ипотеке.
Что делается для улучшения качества пакета документов и ускорения процесса регистрации?
Отвечая в этот день за всех риэлторов, Павел Маслихин заверил, что в компаниях, где руководство следит за качеством работы риэлторов, фактов неполных пакетов документов меньше. Но вместе с тем Уральской палатой недвижимости постоянно ведется поиск новых механизмов взаимодействия риэлторов с регистрирующим органом для улучшения и ускорения процесса сдачи документов на регистрацию. Так, например, недавно начала внедряться программа «Ассистент», благодаря которой заявитель может обратиться в агентство недвижимости, где установлена эта программа, принести туда все документы, внести данные по субъекту, объекту и уже с подготовленным сопроводительным письмом со штрих-кодом сдать документы в Управление Росреестра практически без очереди. Программа не только ускоряет процесс приема документов, но еще и показывает качество работы той или иной риэлторской организации.
Людмила Коломина:
– Росреестром делается все, чтобы уменьшался процент брака. Мы работаем с банками, с застройщиками, потому что достаточно много проблем с регистрацией нового жилья. Квартир сдается много, и требуется достаточно много документов для регистрации первого договора «долевки» по конкретному дому. С УПН тоже взаимодействуем, налаживаем обратную связь, в том числе и с помощью «Ассистента». И, наверное, с этой программой количество брака в пакетах документов будет уменьшаться. И можно будет судить о качестве услуг в той или иной компании.
1. В этом разговоре была обсуждена лишь небольшая часть работы риэлтора – сдача документов для государственной регистрации сделок. Даже сама подготовка всех справок, выписок, «отказов и согласий» – это далеко не всё, чем занимаются специалисты. И не совсем правильно оценивать качество всей работы риэлтора по статистике возвращения неполных пакетов документов, тем более сдаваемых еще муниципалитетами, застройщиками и предприятиями.
2. Специалисты Управления Росреестра логично выступают за то, чтобы заявители, независимо от того, частные, юридические ли это лица, муниципалитеты или предприятия, действующие ли самостоятельно либо через своих законных представителей–риэлторов, предоставляли на регистрацию сразу полный пакет документов. Ведь, таким образом, сокращаются трудозатраты, время регистрации и пр. В то же время закон о государственной регистрации менее строг в этом вопросе и позволяет, так сказать, доносить документы. Иначе практики приема неполных пакетов документов по сделке просто не было бы.
3. Как прокомментировали в Уральской палате недвижимости, в большинстве случаев риэлторы сдают неполные пакеты на регистрацию сознательно, с пониманием того, что пакет не полный. И дело здесь не в том, что риэлтор чего-то не знает, а в том, что специалисту, чтобы решить жилищную проблему конкретного человека, нужно сделать операцию куплю-продажу его квартиры звеном целой цепи сделок: купить у человека, который, в свою очередь, покупает у третьего, а тот – у четвертого и т.д. И эта большая сделка происходит в один день, в один момент. Готовность же всех документов зависит сроков выдачи справок в паспортных столах, в БТИ и пр. и от «человеческого фактора» продавцов и покупателей, которые болеют, уезжают в командировки, в отпуск и т.д. Из-за того, что сегодня не оказалась готовой та или иная справка, не может не состояться цепь сделок – слишком уж большое число людей могут поплатиться своими деньгами и временем. Поэтому риэлторы проводят сделку и сдают не всегда полный пакет документов. А потом – доносят бумаги. Благо, что закон этому не препятствует.
Светлана СОЛОВЬЕВА
