Согласно пояснительной записке к проекту закона «О внесении изменений в законодательные акты РФ в части уточнения правового режима использования садовых, огороднических и дачных земельных участков», опубликованного Минрегионом, этот документ разработан в целях реализации постановления Конституционного суда (КС) от 14 апреля 2008 года. Тогда КС признал «рассогласованность правовых норм, влекущую неопределенность в правовом регулировании института регистрации граждан по месту пребывания и по месту жительства», и разрешил гражданам получать постоянную регистрацию в своих дачных домах.
Теперь законопроект Минрегиона предполагает «рассогласованность» устранить, разделить земельные участки по типам и исключить возможность прописки на дачах, находящихся вне населенных пунктов. Для этого участки предлагается разделить на три типа:
- садовые – предназначенные для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных культур (на них могут размещаться только хозяйственные постройки, не предназначенные для проживания);
- огородные – на них также не предполагается ни проживания граждан, ни посадки плодовых деревьев;
- собственно дачные, на которых может размещаться индивидуальный жилой дом и хозяйственные строения.
При этом дачные участки, согласно идее Минрегиона, «должны находиться в границах населенных пунктов» и не могут располагаться на землях сельхозназначения. Это значит, что для домов, построенных на сельхозземле, нельзя будет получить технические условия для присоединения коммуникаций и признать их жилыми.
Более того, для строительства индивидуального жилого дома на дачном участке потребуется разрешение (документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана и дающий застройщику право на строительство, реконструкцию и капремонт). Для этого Минрегион поправкой к ст. 51 Градостроительного кодекса исключает ИЖС на дачной земле из перечня объектов, освобожденных от необходимости получения такого разрешения.
Проект Минрегиона также определяет правила предоставления земель под садовые и огородные участки – в них не должны включаться особо ценные земли, земли особо охраняемых территорий, зарезервированные для государственных или муниципальных нужд (их можно выделять под огороды, но на срок не больше срока резервирования), и ряд других земель. В то же время документ разрешает межевание, кадастровое оформление и закрепление за гражданами дачных, садовых и огородных участков – после госрегистрации некоммерческого объединения, которому участок передается «в безвозмездное срочное пользование», и закрепления его частей за гражданами «на основании решения названного объединения». Участки, относящиеся к имуществу общего пользования, предоставляются садоводческому, огородническому или дачному НКО в собственность или, если участок ограничен в обороте, на условиях аренды.
Новация от Минрегиона была отчасти ожидаемой – идея упрощения категоризации земель в РФ давно обсуждается, в частности в Минэкономики. Однако в законопроекте есть важное упущение: отсутствует жесткий регламент «легализации» уже построенных объектов ИЖС на землях, не относящихся к землям поселений. Уже с 1 января 2011 года предоставление садовых, огородных и дачных земельных участков предлагается осуществлять по-новому. Переходные положения устанавливают лишь, что «участки, которые находятся в границах населенных пунктов и на которых размещены индивидуальные жилые дома либо осуществляется их строительство, должны быть отнесены к дачным и включены в состав жилых зон» и, если строительство начато до вступления закона в силу до 1 января 2015 года, выдача разрешения на него не требуется. Как быть с участками за пределами населенных пунктов, законопроект не уточняет.
В принципе, всё логично: на землях поселений надо строить, на землях сельхозназначения – сеять. Однако на деле будет закрыт весь рынок «загородки» эконом-класса, останется одно элитное индивидуальное жилищное строительство. Впрочем, ситуация еще может измениться и в законопроект впишут условия «амнистии» для таких поселков.
Олег Сапожков, Дмитрий Бутрин, «Коммерсантъ»
