Мы продолжаем разговор об основных тенденциях рынка недвижимости уходящего года, озвученных на недавней «итоговой» пресс-конференции Уральской палаты недвижимости. Во встрече с журналистами приняли участие эксперты из разных сегментов рынка, которые высказали свое мнение по поводу сегодняшней ситуации и перспектив развития событий. Многие сошлись во мнении, что ситуация на рынке в ноябре–декабре начала стабилизироваться, увеличилось количество совершаемых сделок, цены предложения стали отражать реальные цены продаж, то есть продавцы уже отказываются продавать квартиры ниже заявленной цены, ипотечное кредитование тоже постепенно возвращается на рынок. Об этом говорил и директор САИЖК Александр Комаров, и представители банковского сообщества.
По мнению Евгения Болотина, заместителя председателя Уральского банковского союза, достижение заявленного руководством страны 6-процентного уровня ставки по ипотеке возможно в будущем только для так называемых «идеальных» заемщиков, число которых один на миллион, для остальных же процентная ставка останется на уровне 10–12 процентов. Пока же снижение ставки планируется за счет изменения системы рефинансирования. Планируется, что Банк России будет рефинансировать ипотечные облигации, которые должны выпускать банки, к тому же АИЖК должно предоставить гарантии, поручительство. При низкой стоимости рефинансирования процентная ставка понизится, на то есть политическая воля.
Представитель Союза также уточнил статистику по «чистой ипотеке», реализованной кредитными организациями (займов без учета жилищных кредитов) в минувшем году. Так вот, таковых кредитов за 10 месяцев года в Свердловской области было выдано 2000, в целом на сумму 2,6 млрд рублей. В сравнении с 2008 годом – это в десять раз меньше. Тогда было выдано 12 000 кредитов под залог недвижимости на сумму 22 млрд рублей. Примечательно, что в 2007–2008 годах половина выдаваемых кредитов были «ломбардными», то есть когда в залог оформлялось имеющееся жилье. И далеко не все из 12 000 «пошли» в сферу недвижимости, многие граждане получали кредиты под залог жилья для иных целей.
В следующем году Уральский банк Сбербанка РФ ожидает увеличения спроса на кредиты. Сейчас, по словам Вячеслава Решетникова, директора управления кредитования частных лиц Уральского банка Сбербанка РФ, банк может выдавать займы на приобретение, строительство объектов, на долевое участие в строительстве, индивидуальное жилищное строительство домов, квартир, частей квартир, отдельных комнат, долей квартир и жилых домов, дач, садовых домов, на оплату пая в ЖСК и ЖНК, на земельные участки и незавершенные строительные объекты. За 11 месяцев Уральским банком Сбербанка РФ на восьми территориях региона выдано 8,5 тысячи жилищных кредитов на сумму 6 млрд рублей, из них в Свердловской области – 1800 кредитов на сумму 1,5 млрд рублей. Минимальная процентная ставка по кредитам в Сбербанке – 13,75 % годовых, способ начисления платежей – дифференцированный. В 2010 году не исключено некоторое незначительное (не более 1–2 пунктов) снижение этих ставок.
– В ноябре мы впервые увидели в наших офисах очереди посетителей, клиенты стремятся решить свою жилищную проблему, – отметил представитель Сбербанка. – Более половины заемщиков – это граждане в возрасте не более 35 лет, что говорит об активном отношении этой категории населения к приобретению недвижимости.
В следующем году банк также ждет роста спроса на кредиты на приобретение квартир, предполагая в связи с этим, что снижения цен на объекты не произойдет. А вот некоторый дефицит жилой недвижимости к 2011 году допускается. Ведь в 2009 году из-за недостатка финансирования многие стройки были заморожены. Факторы, которые могут повлиять на спрос, в первую очередь, связаны с участием государства в решении этой проблемы. Если государство будет продолжать реально удешевлять ресурсы на рынке межбанковского кредитования, то банки будут предоставлять более дешевые кредиты.
Одним из серьезных факторов, который приведет к оживлению рынка, по мнению директора управления Уральского Сбербанка, будет проведение государственной политики по снижению стоимости предложения от застройщиков.
В чем заключается господдержка?
По мнению Вячеслава Трапезникова, председателя НП СРО «Гильдия строителей Урала», государственная поддержка может заключаться в выкупе у банков десятков тысяч ипотечных кредитов:
– Два года назад банки давали кредиты застройщикам, потому что у них были деньги, и они хотели сами выдавать ипотеку и на этом зарабатывать, и, самое главное, банки знали, что смогут выданные ипотечные кредиты секьюритизировать, продать. Сегодня же ни денег, ни вторичного рынка кредитов у них нет. Сбербанк оставляет кредиты у себя на балансе, другие банки не имеют ресурсов выдавать ипотечные кредиты. Предлагая депозиты за 15–17 % годовых, они могут выдавать кредиты не меньше чем за 18–19 % годовых. К тому же депозит банк получает на год–два, а выдать ипотечный кредит заемщику нужно на 5–10 лет. Если рынка рефинансирования ипотеки нет, то у банка пропадает желание рисковать, кредитовать проектное финансирование. Кроме того, что нет денег, и он не заработает на ипотеке, банк знает, что не сможет выданную ипотеку продать. Государство могло бы теоретически поставить задачу выкупать у банков хотя бы 5–10 тысяч ипотечных кредитов, не меньше, потому что даже тысяча выданных ипотечных кредитов – это в лучшем случае 50–70 тыс. квадратных метров, что очень мало и не позволит «запустить» рынок. Деньги должны прийти в систему, но источника их сегодня не видно.
Андрей Бриль, полномочный представитель Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге и Свердловской области, в свою очередь, уточнил, что задача государства – не в помощи строительной отрасли, а в стимулировании рынка жилья и создании для населения возможности улучшить свои жилищные условия. Это и поиск «длинных дешевых» денег для обеспечения кредитования на срок не менее 10 лет по ставке 10–12 % (это даст возможность начинать строить жилье), и строительство в достаточных объемах за счет бюджетных денег арендного жилья (это может решить проблему по доступности жилья, трудовой миграции населения и пр.). И вывод на рынок недвижимости земельных участков с подготовленной за счет местного бюджета инженерной инфраструктурой и с механизмом предоставления их застройщикам.
Закладные с возвратом
Александр Комаров на вопрос об изменении стандартов САИЖК при работе с банками ответил, что оно произошло в начале 2009 года. В 4 квартале 2008 года АИЖК предложило банкам выкупить у них закладные по ипотечным кредитам с дисконтом. Банки отказались. В то время было много покупателей, готовых приобрести эти закладные. Вскоре инвесторы ушли с этого рынка, и банки оказались у разбитого корыта. К тому же в 2009 году АИЖК изменило условия приобретения закладных, вернув себе раннее право на обратную продажу закладных банкам, если закладные окажутся некачественными. Банкиры же хотят, продав закладную агентству, забыть о ней навсегда. Это возможно, когда кардинально изменится экономическая ситуация, начнется безудержный рост цен, и заемщики будут более ответственными. 2009 год же показал, что достаточно большое количество граждан, получивших кредиты с минимальной долей самофинансирования покупки квартиры, отказываются возвращать заём.
Евгений Болотин, заместитель председателя Уральского банковского союза, добавил также, что основная проблема сейчас не столько в рефинансировании ипотечных кредитов, сколько в заемщиках: «Те, кому можно выдать кредит, не хотят его брать, а тем, которые хотят взять кредит, нельзя его выдавать. А строителям, которые не могут достроить дом, потому что, построив первый этаж на деньги дольщиков по договорам долевого участия, не могут найти денег на дальнейшее строительство, банки отказывают, потому что слишком высок риск остановки строительства».
Офисная недвижимость по цене «коммуналки»
На рынке коммерческой недвижимости, как считает Андрей Бриль, сохраняется потребность в офисах. И это несмотря на то, что арендные ставки снизились почти до уровня себестоимости, а в некоторых случаях и до уровня коммунальных платежей. Первичная коммерческая недвижимость переживает аналогичные всему рынку новостроек проблемы. Эксперты считают, что новые бизнес-центры в городе в ближайшем будущем строиться не будут, а арендные ставки будут корректироваться в зависимости от возможностей арендаторов и соотношения цены, качества и площади помещений. Если собственники позволяют себе сдавать офисы за оплату «коммуналки», то значит, делают это либо на определенное время, либо сдали другие объекты дороже и имеют нормальные средние показатели окупаемости, либо у них есть финансовые ресурсы, позволяющие «пересидеть» таким образом трудные времена.
Прогнозы
Сделали участники пресс-конференции и предварительные прогнозы развития ситуации на рынке. По мнению риэлторов, в 2010 году резких колебаний цен на недвижимость не произойдет. Оживление будет, но не такое, чтобы можно было предрекать ажиотаж. Движение цен в сторону повышения начнется, в первую очередь, в нижнем ценовом сегменте, в верхнем сегменте, как известно, оно минимально. Процентные ставки по ипотеке достигнут пределов 10–12 % годовых. САИЖК предложит на льготных условиях кредиты на покупку вновь построенного жилья, Сбербанк также обещает опустить сегодняшнюю процентную планку на 1–2 пункта. На первичном рынке часть спроса будет покрыта предложением жилья в строящемся микрорайоне Академический, но дефицит нового жилья, в целом, будет нарастать. Говоря о будущем, представитель застройщиков Екатеринбурга Вячеслав Трапезников сказал, что средние цены на первичном рынке недвижимости зафиксируются в пределах от 60 тысяч рублей за квадратный метр для объектов бизнес-класса и более 45 тысяч рублей для жилья эконом-класса. И уточнил также, что все дома, которые, несмотря на трудности, достраиваются, финансируются банками. Сейчас в связи с кредитами планируемая себестоимость квадратного метра существенно выросла. Застройщик был бы рад продавать квартиры за меньшие деньги, но банки никогда на это не согласятся, так как будут фиксировать убытки. Поэтому сегодня бизнес-класс ниже 61 тысячи рублей, а эконом-класс дешевле 45 тысяч рублей за «квадрат» в домах высокой степени готовности не предлагаются. Если строительство финансировалось банком, то жилье продается сейчас по таким ценам, а если не финансировалось, то продолжает оставаться в замороженном состоянии. Чтобы цены снижались, надо чтобы строились новые дома.
