30.05.2011

Наиболее заметным изменением можно считать снижение объема предложения коттеджей, что явилось естественной реакцией на снизившийся спрос. Во многом это было связанно с полной заморозкой большого числа проектов на самых разных стадиях (часть компаний приостановили строительство и продажи, ожидая повышения активности рынка), снижением темпов строительства и корректировкой сроков реализации проектов. Только за последний год количество предлагаемых к продаже коттеджей сократилось почти на 40 %.

Однако основной причиной столь резкого снижения объема предложения коттеджей стало изменение стратегии реализации проектов, а именно переход от продажи домов «под ключ» к продаже земельных участков без обязательного договора подряда. Если год-полтора назад такие варианты, позволяющие покупателю самостоятельно выбирать строительную организацию, проект дома и технологию строительства, составляли менее трети предложений на рынке, то сегодня их число выросло почти в четыре раза, а доля составляет 70–75 % от всего предложения в организованных поселках.

До кризиса многие компании справедливо рассматривали отсутствие продаж без подряда в качестве одного из самых главных конкурентных преимуществ поселка и необходимого условия для позиционирования в категории «элит». Сегодня наличие таких продуктов преподносятся как шаг навстречу покупателям, ориентированность на клиента и гибкость проекта. Между тем повсеместное распространение практики продажи земельных участков без подряда отрицательно отражается на развитии сегмента организованного коттеджного строительства. При таком сценарии очень сложно соблюсти однородность архитектурного стиля, сроки строительства и благоустройства территории, невозможно сопоставить цели покупателей земли. Большинство из этих проектов не имеют стабильного финансирования для выполнения в срок взятых на себя обязательств, что в будущем может создать негативные информационные поводы, демонстрируя неспособность застройщиков оказать собственникам земли все необходимые услуги, как в процессе строительства, так и при эксплуатации поселка.

В любом случае данный факт – это еще одно свидетельство того, что рынок загородной недвижимости остается узким и неструктурированным. На нем очень мало крупных компаний, обладающих достаточным финансовым ресурсом и опытом реализации масштабных проектов, способных сместить интерес покупателей от многоквартирного городского жилья.

Еще одной тенденцией посткризисного периода стали изменения в территориальной структуре предложения. В последнее время здесь увеличилась доля поселков, располагающихся в границах муниципального образования. Если в 2009 г. их было 38 %, то сегодня таких проектов 43 %. При этом доля поселков, находящихся на некотором удалении от города (от 20 до 30 км), за это время сократилась с 28 до 16 %. Подобные изменения связаны с тем, что спрос на индивидуальное жилье в городской черте оказался более устойчивым. Предложение в отдаленных территориях хоть и отличалось более низкой ценой, однако постоянное проживание в коттеджных поселках, находящихся на значительном удалении от Екатеринбурга, не могло быть комфортным из-за отсутствия развитой инфраструктуры. В отдалении от города успешное развитие получили лишь «поселки выходного дня» – простые по конструкции, быстровозводимые и небольшие по площади домовладения.

Сегодня рынок организованной загородной недвижимости начинает активизироваться. Пока это заметно, в первую очередь, по поведению продавцов, которые начинают активнее продвигать свои объекты, заявлять о планах и этапах работ, выводить новые проекты на рынок. По отдельным проектам застройщики даже поднимают цены, как на земельные участки, так и на подрядные работы, объясняя это как повышением спроса, так и оживлением на строительном рынке и ростом стоимости строительно-монтажных работ. Пока эти изменения происходят достаточно медленно, но есть основания полагать, что этот процесс продолжится в течение всего 2011 года. На конец первого квартала средняя цена домовладения на рынке коттеджных поселков (дом, земельный участок с коммуникациями) составляла 41 000 рублей за «квадрат». Стоимость сотки земли без подряда в коттеджных поселках составляет сегодня, в среднем, 70–75 тыс. рублей.

Что касается вторичного рынка «неорганизованных» коттеджей (расположенных вне коттеджных поселков), то на нем, как и на рынке многоквартирных домов, так же наблюдался рост объемов предложения. С 2006 по 2009 гг. он составил более 58 % и сегодня в базе данных УПН выставлено на продажу более 1000 коттеджей, готовых для проживания. Выбор у потенциальных покупателей сегодня, можно сказать, широк, как никогда.

Правда, в отличие от рынка квартир, ценовые показатели в этом сегменте в период кризиса оставались более стабильными. В условиях снижения спроса большинство собственников оказалось не готово к снижению цен. Часть из них просто сняли объект с продажи, часть продолжали искать покупателей без каких-либо существенных дисконтов, ожидая, что рано или поздно спрос вернется на рынок. В результате стоимость коттеджей за 2008–2010 гг. снизилась только на 9 %. Сегодня средняя цена предложения одного квадратного метра общей площади таких домов, расположенных в пределах 35-киломеровой зоны от Екатеринбурга, составляет около 39 000 руб.

Что касается прогнозов, то до конца текущего года на рынок загородной недвижимости постепенно будет возвращаться интерес покупателей. Формат индивидуального жилья благодаря более комфортным условиям проживания относительно многоквартирных домов будет всё больше привлекать внимание потребителей. В результате, как и на рынке городского жилья, здесь вероятно плавное повышение цен, которое может составить по итогам года до 10–15 %. Причин для более динамичного роста ценовых показателей пока не наблюдается. Инфраструктурные ограничения и проблема доверия к загородным проектам по-прежнему будут удерживать большинство потенциальных покупателей в городе. Измениться эта ситуация может только в том случае, когда поменяется подход к строительству коттеджных поселков и застройщики начнут уделять основное внимание развитию их внутренней и внешней инфраструктуры.

К списку новостей