22.10.2009

Активное строительство современных офисных центров и другой коммерческой недвижимости в уральской столице в этом году сходит на нет. Заканчивается возведение объектов, находящихся в финальной стадии строительства, а новых объектов никто не начинает – кризис! Какие тренды будут определять развитие сегмента коммерческой недвижимости в обозримом будущем? Какие офисные центры оказались наиболее востребованными в условиях кризиса? Каков механизм ценообразования арендных ставок сегодня и до какого предела они могут падать? Что даст рынку классификация офисных объектов? 

На эти и другие вопросы постарались ответить участники секции коммерческой недвижимости, состоявшейся в рамках II Уральского форума по недвижимости. 

…Для обоснованности претензий на роль третьей российской столицы Екатеринбургу не хватало самой малости – развитой деловой и офисной инфраструктуры. И она возводилась ускоренными темпами все последние годы. По данным Максима Афанасьева, председателя комитета по организации бытового обслуживания населения администрации Екатеринбурга, количество деловых центров в Екатеринбурге за пять лет выросло в несколько раз. На начало 2009-го в городе действовало 60 таких центров общей площадью 662,9 тыс. кв.м. Классу «А» сейчас соответствуют 10 объектов общей площадью 115,4 тыс. кв. м, классу «В» – 40 объектов (402,2 тыс. кв. м), и классу «С» – 10 объектов (145,3 тыс.кв. м). 

До конца этого года планируется ввести в строй еще 6 деловых центров, которые суммарно добавят в этот сегмент еще 82 тыс. кв. м. В их числе два объекта класса «А» (43 тыс. кв. м) и четыре – класса «В» (39 тыс. кв. м). В их числе – «Рифей», «Европа», «Нахимов Плаза», «Триумф» и «Саммит» (все – в центре города). Строительство еще пяти деловых центров общей площадью 128,2 тыс. кв. м планировалось завершить в 2010 году, но сроки сдачи их скорее всего будут сдвинуты.

Кризис в значительной мере снизил наполняемость уже сданных объектов, а значит, и окупаемость вложенных инвестиций. Уже сегодня многие из центров заполнены едва ли наполовину, формирование пула арендаторов затягивается. По докризисным расчетам, Екатеринбургу требуется около 1 млн кв. м офисных площадей. Именно эта цифра легла в основу оценок международных консультантов и девелоперов, которые рекомендовали строить крупные офисные центры площадью 30–50 тыс. кв. м и больше. Но специфика регионального рынка в том, что, в отличие от Москвы, он не способен сразу переварить такие большие объемы. В результате заполняемость крупных офисов вместо месяцев затягивается на годы.

Среди основных потребителей офисов класса «А» – представительства иностранных и крупных федеральных компаний с числом сотрудников 10–20 человек. Ускорить наполнение офисного центра можно через заключение договоров аренды офисов еще на завершающем этапе строительства, как это практикуется во всем мире. Российская специфика в том, что крупный зарубежный арендатор не верит, что центр будет построен вовремя и с соблюдением заявленных технических параметров. Он хочет сначала посмотреть и убедиться в качестве уже готового офиса. Поэтому наполнение центров начинается уже после сдачи их в строй. Найти арендаторов помещений для крупного делового центра быстрее чем за год очень сложно. Особенно когда на рынок «вываливаются» слишком большие объемы недвижимости одновременно. Что мы и наблюдаем на рынке сегодня. 

Кризис показал, что наилучшим образом заполняются компактные деловые центры площадью 2–6 тыс. кв. м или более крупные центры, но разбитые на несколько очередей. В качестве примера Андрей Бриль, полномочный представитель Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге, привел один из офисных центров сети Корин-Холдинга площадью 4 тыс. кв. м, сданный перед самым кризисом. На сегодня он заполнен на 90 %, среди арендаторов – крупные международные и финансовые компании. 

Помимо прочих факторов для многих арендаторов принципиально важно, чтобы центр имел хорошую управляющую компанию и сбалансированный пул арендаторов. Если в одном здании арендуют помещения компания класса Ernst&Yоung и компания сетевого маркетинга, то первая может поставить крест на своем бизнесе, – ее партнеры в такое здание не пойдут. 
По мнению г-на Бриля, безудержное строительство деловых центров в последние годы привело к диспропорции на рынке. Сегодня в Екатеринбурге уже есть достаточно дорогих, представительских офисов для компаний международного уровня. Не хватает хороших бэк-офисов класса «B» и «B+» с нормальной локацией с точки зрения транспортной доступности, автопаркингов, офисной инженерии и управления. Которые к тому же имеют хорошую управляющую компанию, сбалансированный пул арендаторов и стоят в интервале 700–1000 руб./кв. м. Сегодня таких предложений на рынке нет, потому что построить хорошие офисы за такие деньги невозможно. Нижняя граница арендной ставки высококлассного офиса не может быть ниже 1200 руб./кв. м. Если, конечно, арендодатель хочет развивать свой бизнес. 

Слагаемые арендной ставки

Отношения арендатора и арендодателя сегодня принципиально изменились. Предложение явно превышает спрос, арендатор нынче пошел капризный, помещения выбирает вдумчиво, уделяя большое внимание не только арендной ставке и условиям платежей, но и «нарезке», то есть размеру и конфигурации офисов, концепции и качеству объекта. И если до кризиса наблюдался диктат арендодателя, то теперь на рынке правит бал арендатор.

По мнению участников форума, и то и другое в принципе неправильно, поскольку это крайние позиции. Вместо диктата игроки рынка должны стремиться к нормальным партнерским отношениям. Неадекватный арендатор, который требует немедленного снижения платы на 30–40 %, не нужен арендодателю ни за какие деньги. Неадекватный арендодатель, который без конца задирает ставки и ориентируется на субъективно понимаемую рыночную конъюнктуру, также создает проблемы и для себя, и для рынка. Нужна предсказуемая и понятная ситуация с ценообразованием, грамотно выстроенные отношения партнеров.

В период кризиса арендные ставки значительно снизились, но есть предел, за которым снижение лишается всякого смысла. Сколько должна стоить аренда качественного офисного центра класса «А», «В+» и «В»? 

По расчетам Андрея Бриля, себестоимость строительства – 30–45 тыс. руб./кв м (в зависимости от обременений и стоимости земли). Через пять лет (на такой срок кредитуют сегодня Сбербанк и ВТБ) эту сумму девелопер должен вернуть – или перекредитоваться. Если эту сумму разделить на пять лет, а затем еще на 12 месяцев – появляется первая составляющая арендной ставки, около 500–600 руб. Плюс процент обслуживания кредита (около 20 % годовых). Плюс расходы на коммуналку и эксплуатацию около 250–350 руб./кв. м в месяц. Плюс НДС. И получится 1100–1200 руб./кв. м в месяц. И это только себестоимость. 

Другие цены на рынке объясняются либо демпингом, который плохо кончается, либо временной удачей арендатора. Смысла в этом большого нет – опыт демпинговых войн показывает, что заметной ротации арендаторов, переманивания их со старых мест в результате демпинга не происходит.

Офисы классом ниже расположены, как правило, в старых проектных институтах или административных зданиях, имеют более-менее нормальный ремонт, есть инженерные коммуникации и вахтер на входе. Такие офисы сегодня в Екатеринбурге стоят 500–800 руб./кв. м и их довольно много. Но для собственника и арендодателя содержание таких офисов более хлопотно и затратно, поскольку и сменяемость арендаторов в таких офисах выше, и работа по поиску новых арендаторов отнимает больше времени и сил, требует дополнительного персонала. 
К тому же компанию международного или федерального уровня в такой офис не затащишь. В сегменте качественных офисов арендаторы платят повышенную ставку за их класс не потому, что деньги некуда девать. А потому что буковки «А», «В+» и «В» означают квалифицированный и хорошо управляемый офис, который обеспечивает более высокую производительность труда сотрудников. К тому же это вопрос статуса, во многих видах бизнеса также измеряемый реальными деньгами. 

По мнению участников форума, сегодня арендные ставки в этом сегменте уже близки к минимиальным. Их дальнейшее снижение означает, что арендодатель залезает сам себе в карман, что может плохо кончится для бизнеса в целом. Поэтому поддаваться на соблазн демпинга не стоит. 

Перспективы рынка

Чего ждать в ближайшей перспективе? Как скоро в экономике закончатся спад и рецессия, а на рынке коммерческой недвижимости – начнет расти спрос? В попытках ответов на эти всех волнующие вопросы участники форума сразу оговаривались, что прогнозы – дело неблагодарное, а в условиях кризиса – вдвойне, и сравнивали их с гаданием на кофейной гуще. 
По оценке экспертов, предкризисный «ценовой пузырь», а затем и сам кризис возникли из-за того, что объекты строились на «короткие деньги». В эту игру играли не только девелоперы, но и банкиры. Они были вынуждены это делать, хотя и понимали, что цены не будут расти вечно, да и возможность перекредитования может быть не всегда. Эта системная проблема российской экономики не решена до сих. В стране объективно есть «длинные» (на 10–15 лет) и «дешевые» деньги, которые могут быть направлены в строительство. Но нет грамотных решений для того, чтобы эти деньги попали в реальный сектор внутреннего рынка. 

Профессиональным участникам рынка понятно, что одна из ключевых проблем сегодня – не столько отсутствие денег, сколько неопределенность в экономике. Именно она не позволяет банкам кредитовать, девелоперам и другим игрокам рынка – брать кредиты и начинать строить. 
Среди общих тенденций следующие. Спрос на рынке коммерческой недвижимости зависит от мировых цен на российские сырьевые товары (энергоносители и металлы) с запаздыванием в полгода–год. По итогам девяти месяцев 2009 года, мировые цены на нефть и цветные металлы существенно выросли. Значит, можно сделать осторожное предположение, что это оживление минимум через полгода отразится и на рынке офисной недвижимости. 

Второй фактор – в этом году будут введены в строй те офисные центры, которые было дешевле достроить, чем заморозить. Возведение подавляющего большинства других объектов коммерческой недвижимости остановлено. Не ведется даже работа по подготовке разрешительных документов и площадок для строительства. Если учесть, что период строительства деловых центров составляет 2–3 года, можно сделать вывод, что до 2012 года не надо ждать выхода на рынок новых объектов. Развитие экономики и рост потребности в качественных офисах может привести к их дефициту и росту цен уже через год. Из этого следует, что покупать коммерческую недвижимость лучше всего в ближайшие полгода. Это период «дна» и самых низких цен и на офисы и на их аренду. Период, когда из арендодателя еще можно попытаться «выжать сок» и получить долгосрочную аренду в приличном офисе на максимально выгодных условиях. 
Валерий БОРИСОВ

Кстати 

В Екатеринбурге начата работа по классификации и определению категории имеющихся деловых центров. Как сообщил Андрей Бриль, полномочный представитель Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД), эта инициатива профессиональных участников рынка поддержана администрацией города. Есть общее понимание, что региональному рынку коммерческой недвижимости нужны свои стандарты работы, четкие определения класса, его параметров, отличий и профиля. 

Офисный центр класса «А», «В» или «С» должен соответствовать единым параметрам на разных территориях. По словам Бриля, до сих пор встречаются объявления об аренде офисных помещений класса «А»… размером 10 кв. м «внарезку». Хотя понятно, что такой офис не может иметь высокий класс. 

Разработана классификация двух уровней: федерального (рамочный) и регионального (с детализацией). Основные параметры классификации будут размещены на сайте ГУД и на сайте администрации Екатеринбурга. В состав экспертного совета, который будет проводить процедуру классификации, вошли представители администрации Екатеринбурга, Гильдии управляющих и девелоперов, УПН, деловой прессы и отраслевой науки. Одна из целей классификации – упорядочение рынка, выработка ориентиров для девелоперов в том, что будет пользоваться спросом на рынке и что надо строить. 

К списку новостей